不動産相続の税金はどう計算する？計算方法と基本をわかりやすく解説

不動産を相続したときの税金の基本

不動産を相続した場合に関係する主な税金は、相続税、登録免許税、譲渡所得税の3つです。
相続税は、相続や遺贈により取得した財産の合計額が一定額を超えるときに課される税金です。
登録免許税は、相続登記を行う際に課され、不動産の価額に税率を乗じて計算されます。
また、相続した不動産を将来売却したときには、売却益に応じて譲渡所得税がかかる可能性があります。

相続税には「基礎控除」があり、相続財産の合計額がこの金額以下であれば相続税はかかりません。
基礎控除額は、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算されます。
不動産の評価額に、預貯金や有価証券などのほかの財産を合計し、基礎控除額を超えるかどうかを確認します。
このようにして、相続税の申告や納税が必要かどうかを判断していきます。

相続税の申告期限と納付期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内とされています。
この期限までに申告や納付を行わないと、延滞税や加算税がかかる場合があります。
登録免許税は、不動産の相続登記を申請するときに納付する必要があります。
さらに、相続した不動産を売却して譲渡所得税が生じた場合には、売却した年分の確定申告期限までに申告と納付を行うことが求められます。

不動産相続税の計算方法と全体の流れ

不動産を含む遺産に相続税がかかるかどうかは、相続財産の合計額から一定の控除額や債務等を差し引いた結果で判断します。
まず、土地や建物など全ての財産を相続税評価額で集計し、被相続人の借入金や未払い税金、葬式費用などを差し引きます。
さらに、相続開始前の一定期間内の贈与財産を加算した上で、相続税の基礎控除額を控除して「課税遺産総額」を求める流れとなっています。

次に、「課税遺産総額」を民法上の法定相続人の数と法定相続分に基づいて按分し、各人が法定相続分どおりに取得したと仮定した金額を計算します。
この按分後の金額が、相続税法上の「各人の課税価格」の基礎となる考え方です。
なお、養子を法定相続人の数に含める場合には、実子の有無に応じて含められる人数に上限があるなど、人数のカウント方法にも決まりがあります。

そのうえで、各人の法定相続分に応じた取得金額ごとに、国税庁が公表している相続税の速算表の税率と控除額を当てはめて計算し、全員分の税額を合計したものが相続税の総額となります。
この総額から、各人の実際の取得分に応じて総額を按分し、配偶者控除などの各種税額控除や、一定の加算項目を反映して最終的な納付税額が決まります。
相続税の計算は段階ごとの流れを押さえることで、全体像を理解しやすくなります。

不動産の相続税評価額の出し方と確認方法

まず、土地の相続税評価では、路線価方式と倍率方式のどちらで評価するかを確認することが大切です。
路線価方式は、国税庁が毎年公表している「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」の路線価を基に、宅地の面積を掛けて評価額を求める方法です。
一方、路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に評価倍率表の倍率を掛ける倍率方式が用いられます。
どちらの方式が適用されるかは、国税庁の路線価図や評価倍率表を確認することで判断できます。

国税庁の路線価図では、道路ごとに「路線価」と呼ばれる数字が千円単位で表示されており、これが土地の評価の出発点になります。
相続する土地がどの道路に面しているかを特定し、その道路の路線価を確認したうえで、地積や土地の形状などに応じた補正を行って評価額を計算します。
倍率方式の場合は、その土地に対応する倍率を評価倍率表から確認し、固定資産税評価額に倍率を乗じて評価額を出します。
いずれの場合も、評価の基となる資料は国税庁が公表している最新の情報を使用することが重要です。

次に、建物やマンションなどの家屋部分の評価は、原則として固定資産税評価額をそのまま用いる点が特徴です。
自宅用の建物であっても、賃貸用の建物であっても、家屋自体の評価は固定資産税評価額により行われますが、賃貸している場合には権利関係に応じて土地の評価額が調整されることがあります。
区分所有マンションの場合は、敷地利用権部分について土地全体の評価額に敷地権の割合を乗じて求め、建物部分は専有部分の固定資産税評価額を用いるという考え方になります。
これらを合計することで、その不動産全体としての相続税評価額の基礎を把握できます。

最後に、自宅や賃貸用不動産など用途ごとに押さえておきたい評価のポイントがあります。
自宅として利用している土地や建物は、相続税の特例の対象となる場合があり、評価額が一定割合で減額されることがあります。
一方、賃貸用不動産では、貸家建付地などとして土地の評価が下がることがあり、同じ面積でも自宅用の土地とは評価額が異なる場合があります。
また、共有状態の不動産や、一部を自宅、一部を賃貸として利用している不動産などは、用途ごとの区分や持分に応じた評価が必要となるため、国税庁の財産評価の解説を確認しながら慎重に進めることが大切です。

不動産相続で税金負担を抑えるためのポイント

不動産を相続するときは、制度を正しく理解しておくことで相続税の負担を大きく抑えられる可能性があります。
中でも、一定の要件を満たした配偶者に対する「配偶者の税額軽減」や、自宅の土地などに適用できる「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」は代表的な制度です。
これらは相続税法や租税特別措置法に基づいて定められており、国税庁の資料でも、要件を満たした場合には課税価格の大幅な圧縮が可能な仕組みとして整理されています。
まずは、どのような条件のときに使える制度なのかを知り、自分たちの相続に当てはまるかを確認することが重要です。

不動産相続による税金の負担を抑えるには、相続が始まる前からの準備も大切です。
具体的には、将来不動産を誰がどのように引き継ぐかを考え、遺言書の作成や生前贈与の活用の検討、相続税の試算を通じた納税資金の準備などが挙げられます。
特に、不動産の割合が大きい相続では、相続税を現金で一度に用意することが難しくなる場合があり、その場合には延納や物納などの制度の活用も検討することになります。
国税庁の情報では、相続税は原則として現金での納付ですが、一定の要件のもとで年賦払いの延納や不動産による物納が認められているため、早めに納税方法を含めた全体の計画を立てておくことが安心につながります。

不動産相続の税金に関する制度は複雑であり、適用の可否や具体的な計算は、個々の事情によって大きく異なります。
そのため、国税に関する一般的な内容は国税庁の電話相談センターなどで確認しつつ、実際の申告や評価方法に不安がある場合は、税務署での面接相談や税理士などの専門家へ早めに相談することが重要です。
国税庁の案内でも、電話相談センターや窓口相談を通じて相続税や財産評価の相談ができる体制が整えられているとされています。
相続発生後に慌てて対応すると、特例の適用漏れや申告誤りにつながるおそれがあるため、疑問点が生じた段階で相談先を把握し、余裕を持って準備を進めることが、結果として税金負担を抑える近道になります。

まとめ

不動産の相続では、相続税だけでなく登録免許税や譲渡所得税など複数の税金が関係し、計算方法も複雑になりがちです。
評価額の出し方や基礎控除、各種特例の使い方を誤ると、本来より高い税金を払ってしまう可能性もあります。
当社では、不動産の評価や相続税の大まかな試算、今後の売却・活用まで、状況に合わせてわかりやすくご説明いたします。
「自分の場合はいくらくらいになるのか」「どんな手続きが必要か」など、気になる点があれば、まずはお気軽にご相談ください。