不動産の贈与と相続どちらが得か比較！税金の違いと判断のポイントを解説

不動産の贈与と相続の基本と税金の違い

まず、不動産の「贈与」とは、生きている人から別の人へ、無償で財産を移転することをいいます。
一方、「相続」とは、人が亡くなったことをきっかけとして、その人の財産や負債を承継人が引き継ぐことです。
どちらの場合も不動産の名義が移りますが、その場面ごとにかかる税金の種類や計算方法が異なります。
そのため、不動産をいつ・どのような形で引き継ぐかを検討する際には、法律上の位置づけと税金の違いを整理しておくことが重要です。

不動産を贈与する場合、主に関係するのは贈与税であり、一定額を超える贈与について課税されます。
これに加えて、名義変更に伴い登録免許税や不動産取得税がかかる点にも注意が必要です。
これに対して、不動産を相続で取得した場合には相続税が問題となり、被相続人の全ての財産を合計した上で課税の有無や税額が決まります。
相続による所有権移転でも登録免許税はかかりますが、その税率は贈与の場合と異なるため、同じ不動産の移転でも負担が変わってきます。

また、税務上の考え方として、贈与税は相続税を補完する税金と位置づけられています。
もし生前贈与について税負担が極端に軽ければ、高額な財産を次々と贈与することで相続税を回避できてしまうおそれがあるためです。
このため、一定期間内の贈与は相続税の計算に加算される仕組みが設けられており、生前の贈与と死亡時の相続を切り離さずに総合的にとらえる制度になっています。
不動産の贈与か相続かを比較するときには、このような税務上の役割や連動関係も踏まえて判断することが大切です。

不動産を贈与した場合の税金と制度のポイント

不動産を生前に贈与するときは、まず贈与税の仕組みを押さえておくことが大切です。
贈与税は、原則として年間の贈与額の合計から基礎控除額110万円を差し引き、その超える部分に累進税率を適用して計算します。
税率は課税価格が大きくなるほど高くなり、直系尊属から子や孫への贈与については特例税率が設けられています。
なお、不動産の贈与では、贈与税だけでなく取得後の相続税や他の税目との関係も見通して検討する必要があります。

不動産の贈与では、制度を選択することで税負担や将来の相続への影響が大きく変わります。
代表的なものとして、一定の要件を満たす子や孫などが、父母や祖父母からの贈与について選択できる相続時精算課税制度があります。
この制度を選ぶと、贈与時には原則として累計2,500万円までの特別控除と基礎控除110万円の範囲内で贈与税がかからず、超える部分については一律20％の税率が適用されます。
また、婚姻期間20年以上の夫婦間で居住用不動産を贈与する場合には、贈与税の配偶者控除により最高2,000万円まで贈与税の課税価格から控除できる特例が設けられています。

不動産を贈与で取得するときは、贈与税以外のコストにも注意が必要です。
所有権移転登記には登録免許税が課され、課税標準となる不動産の価額（通常は固定資産税評価額）に税率2.0％を乗じて税額を計算します。
さらに、不動産を取得した個人や法人には、不動産取得税が都道府県税として課され、原則として取得時の価格（固定資産税評価額）に対して税率4％が本則とされています。
相続の場合と比べると、贈与による取得では登録免許税や不動産取得税の負担が相対的に重くなりやすいため、贈与税の特例だけでなく、これらの諸費用も含めて総合的に検討することが重要です。

不動産を相続した場合の税金と評価の考え方

相続税は、亡くなった方から財産を取得した人に対して課される税金であり、不動産もその対象に含まれます。
相続税には「課税価格の合計額−基礎控除額」という考え方があり、基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算されます。
この基礎控除額を下回る場合には、原則として相続税はかかりません。
一方で、基礎控除額を超える場合には超えた部分に対して累進税率が適用され、取得金額が多いほど高い税率になる仕組みです。

不動産を相続した場合の評価は、原則として相続税評価額を用いて行われます。
宅地などの土地については、国税庁が公表する路線価や、路線価の定めがない地域では固定資産税評価額を基にした倍率方式などが用いられます。
建物については、固定資産税評価額を相続税評価額として用いるのが一般的です。
これらの評価額は実際の売買価格とは異なることが多いため、相続税の試算を行う際には、どの評価方法が適用されるかを確認することが重要です。

相続税の計算では、生前の贈与が加算されるルールにも注意が必要です。
被相続人から相続人が相続開始前の一定期間内に受けた贈与については、相続財産に持ち戻して計算する仕組みが設けられています。
また、相続時精算課税制度を選択して贈与を受けた不動産については、相続時にその贈与時の価額を相続財産に合算し、既に納付した贈与税を相続税額から控除する取扱いになります。
贈与と相続がこのように連動しているため、生前の贈与を含めた全体の税負担を見通しながら検討することが大切です。

不動産を贈与か相続かで選ぶ際の比較ポイント

不動産を家族に引き継ぐ方法として、贈与と相続のいずれを選ぶかは、税金や将来の資産計画に大きく影響します。
まずは、両者を税金面から比較する基本的な視点を整理しておくことが大切です。
具体的には、適用される税率、評価額の違い、登録免許税や不動産取得税などの諸費用、さらに将来の資産価値の見通しを総合的に見る必要があります。
これらを踏まえたうえで、自分たちの家計やライフプランに合った方法を検討していくことが重要です。

次に、家族構成や不動産の種類・評価額によって、贈与と相続のどちらが有利になりやすいかが変わってきます。
例えば、相続税の基礎控除額の範囲に収まる見込みかどうか、複数の相続人がいるのか、居住用なのか事業用なのかといった点が判断材料になります。
また、将来の地価動向や建物の老朽化の進み方も、早めに贈与するか相続まで待つかを考える際の重要な要素です。
これらの条件を整理し、どちらの方法が全体として負担を抑えやすいかを見極めることが求められます。

さらに、不動産の贈与や相続を検討する際には、早い段階から準備を始めることが実務上の大きなポイントになります。
贈与税や相続税には多くの特例が用意されており、適用を受けるためには事前の手続きや期限の管理が欠かせません。
そのため、税理士などの専門家へ早めに相談し、資産全体の状況や家族の希望を踏まえたうえで、贈与と相続の組み合わせも含めた計画を立てることが望ましいです。
こうした準備を行うことで、結果として税負担だけでなく、家族間のトラブルの防止にもつながります。

まとめ

不動産を「贈与」か「相続」のどちらで渡すかによって、贈与税や相続税だけでなく、登録免許税や不動産取得税といったコストも大きく変わります。
また、相続時精算課税や配偶者控除などの特例をどう使うかで、将来の税負担も違ってきます。
家族構成や不動産の評価額、将来の活用予定によって有利な選択は人それぞれです。
迷われている方は、早い段階で一度ご相談ください。
お客様の状況を丁寧にヒアリングし、贈与と相続の税金を比較しながら、最適な不動産の承継プランづくりをお手伝いします。